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    讓夢想照進現實 ——關注老小區加裝電梯

    2018-10-08 10:02:00

    摘要:   今年全國兩會期間,《政府工作報告》明確提出鼓勵有條件的老舊小區加裝電梯。這是社會需求與政府鼓勵的寫照。  隨著7月中旬同濟花園、浦南新村小區作為常州首批3部老小區加裝電梯安裝完成,常州的老小區“電梯熱”也越來越升溫,許多小區居民紛紛提出加裝電梯的申請。但記者采訪了解到,這項備受 ...
      今年全國兩會期間,《政府工作報告》明確提出鼓勵有條件的老舊小區加裝電梯。這是社會需求與政府鼓勵的寫照。


      隨著7月中旬同濟花園、浦南新村小區作為常州首批3部老小區加裝電梯安裝完成,常州的老小區“電梯熱”也越來越升溫,許多小區居民紛紛提出加裝電梯的申請。但記者采訪了解到,這項備受關注的民生工程在不少地方推進緩慢,居民需求強烈卻進展緩慢,老舊小區加裝電梯究竟“卡”在哪兒?

      簽名,萬里長征第一步

      連著兩天,俞燕晚上吃完飯就約著鄰居一起去“掃樓”,挨家挨戶敲門,希望大家能在小區加裝電梯的意見征集表上簽名同意。當了二三十年的保險業務員,她早已習慣和人打交道,但這一次,出門前她都要先給自己打打氣,“壓力實在太大了!”

      俞燕是天寧區博愛社區聚和家園小區的居民,也是這次小區加裝電梯牽頭人之一。

      她所在的聚和家園小區是2002年建造、2004年交付的次新小區,共有20幢居民樓,其中有8幢是原本就帶電梯的小高層,剩下的12幢是沒有電梯的多層。“我們這次加裝電梯,需要占用一部分小區公共區域,所以須包括小高層居民在內的全小區2/3以上業主簽字同意。”聚和家園總共720戶人家,超過2/3就意味著需要近500戶人家簽字。但放在物業公司一個月,表格上只有寥寥幾家簽名,“拿回表格當天,我一夜都沒睡著覺。大家把這件事交給我,是信任我,我不能半途而廢啊!”她決定自己再去跑跑,一邊做解釋溝通,一邊征集簽名。

      也不怪俞燕心急。小區加裝電梯涉及方方面面,大家對其中的難度早有心理準備,“但簽字只是萬里長征第一步,就拖了兩個月,眼看還有無限期拖延下去的意思,實在是讓人心焦。”

      事情還要從頭說起。今年7月底,俞燕在報紙上看到常州老小區首批3臺加裝電梯試運行的消息,一下子就興奮起來,“我家住在6樓,現在雖然還爬得動,但以后呢?我老早就在琢磨怎么解決這個問題,裝電梯當然是最佳方案。”晚上在小區散步的時候,她和鄰居們相互交流,發現很多人都有同樣的想法,“池鸚娜已經跑到首批加裝電梯的小區參觀過了,張國勤還拿到了同濟花園牽頭人和政府相關部門負責人的聯系電話。”

      他們三人也成了聚和家園第一批站出來牽頭組織的業主代表。

      俞燕把登有常州老小區首批加裝電梯的報道,連文字帶電梯圖片復印在A4紙上,再寫上自己的手機號碼,分別貼在小區各幢居民樓下。就這么一份沒有具體名字,也沒有任何補充說明的“通知”,讓她在隨后的幾天時間里陸續接到了幾十通電話,“他們壓根不知道我是誰,以為我是物業或電梯公司的,但打電話來的目的都一樣,要裝電梯。”

      與此同時,天寧區市場監督管理局負責協調電梯加裝的特種設備安全監管科科長張超,也被請來實地察看,并初步認定小區符合加裝電梯的硬件要求。

      但可以加裝電梯,還得居民們都愿意加裝。目前,天寧區作為常州的先行試點區域,門檻略顯“嚴苛”:不僅需要電梯所在單元樓全體業主的書面同意,涉及公共面積建造的,還需要小區2/3以上業主同意。

      在聚和家園,很多申請加裝電梯的單元樓,在第一步就被“卡”住了。俞燕告訴記者:“全體業主書面同意,意味著每戶都要填五六份協議書,還要提供身份證和產權證復印件。有的人直接就拒絕了,覺得泄露了自己的個人信息。”

      事實上,不同意的理由五花八門,可能影響房屋結構、采光、視野,可能損害小區的環境、綠化,還有人對電梯后續的維護運行表示擔憂,“以后沒人愿意出錢了,這個電梯不就變成空架子了嗎?”小區里一對住在一樓的老夫妻是最強烈的反對者,上述這些理由之外,他們指出了更核心的矛盾,“當初購房是‘一房一價’,加裝電梯后,我們的房子不就貶值了嗎?”在他們看來,單元樓里的鄰居經濟條件都不差,有很多辦法都可以解決上下樓的難題,“為什么要損害別人的利益呢?”

      有人直接拒絕;有人避而不見,“外面能看到一家三口在家,但就是敲不開門”;還有人同意,但提出了附加條件,“不出一分錢,要求擁有電梯的終身免費使用權。”俞燕自己所在的單元樓眼瞅著是不可能拿到全部簽名了,但她還想為其他業主再努力一下,“一方面,是我們小區確實有許多腿腳不便的老人,長期處于‘懸空’狀態,電梯對他們是絕對的剛需。另一方面,小區里已經有3個單元拿到樓道里的全部簽名了,只要再拿到2/3的小區業主簽名,最難的一步就跨過了。”

      18幢甲單元是小區里第一個完成意見征集的。除了本單元牽頭人鄭志定,功勞最大的還有住在一樓的秦瑞芳,老太太不僅自己沒反對,還幫著一起做工作,她說:“我一樓也要為大家考慮的。有什么事我也上樓的,上樓感覺累,不就體會到人家也累嘛,將心比心。”

      同樣住在6樓的徐克勛也是少數的幸運兒之一。今年77歲的他自稱是“懸空老人”,“年紀大了,腰不好,爬六樓要歇三次,上去了就怕下來。想換電梯房吧,經濟上又夠不上。” 他所在的樓,鄰里關系比較好,有幾家還是親戚,所以簽字的過程很順利。

      連著跑了兩天,俞燕對完成小區2/3簽名持謹慎樂觀態度,“大多數人還是挺支持的,少數人不愿意簽字,這也是他們的權利嘛!”她一直拿幾個成功小區的經驗給自己鼓勁,“現在成功加裝電梯的,幾乎都經歷過協商不下僵持的過程,最終成功加裝,主要靠熱心人持續做工作。用一句話總結經驗,那就是‘跑斷腿,磨破嘴’。”

      破題,加裝電梯的常州樣本

      走進勞動中路上的同濟花園小區,3幢乙單元和7幢甲單元建造的連廊式電梯十分顯眼。和浦南新村的一樣,它們是常州首批既有住宅加裝電梯。

      自今年7月25日兩臺電梯正式竣工投運以來,同濟花園就成了“網紅小區”,經常有別的小區居民趕到現場參觀,除了常州本地的,還有徐州、安徽的考察團,都把它作為樣本來取經。


      每一部成功加裝的電梯背后,往往都有一位“社區能人”。

      60歲的周虹是小區業主,也是當初加裝電梯的發起人之一。電梯裝好后,他家里常有不請自來的咨詢者和媒體記者,好在他生性熱情,總是盡力相幫,認真作答。“我四五年前就跑過區、市兩級政府,想咨詢加裝電梯的事情,但常州一直沒有出臺相關政策,就擱置了。直到去年上半年看到報紙上說常州有兩個小區已經開始搞試點,就立刻趕去了解情況,回來后再照著做。”

      第一步工作也是簽字,但因為單元樓“人和心齊”,過程很順利,一周就簽好了。“一樓的居民不僅不反對,還時時關注政策變動,提醒我們加緊行動。五樓有一戶,目前在外地工作,但也很爽快地簽了字”,周虹感慨,“鄰里好,賽金寶,電梯能裝得起來,靠的就是鄰里情。”

      相比之下,老小區加裝電梯,錢并不是最頭疼的事。“作為試點,這里面有幾個原則:一是選什么電梯由業主決定,價格也由我們和建造商商議。二是電梯加裝、維護費用業主自籌,分攤比例也自行協商。”周虹利用閑暇時間做了大量查詢、比對、計算工作,然后大家一起坐下來協商,選定了總包公司常州宏宇電梯配套設備有限公司,也初定了一份最適合本單元實際的安裝費用分攤系數表:一樓住戶不出錢,從二樓到六樓,承擔的費用逐樓遞增,分別為5%、7.5%、10%、12.5%、15%。

      由于方案公開透明、細致具體,一次便通過了。但在后期的施行中,大家還做了一些靈活的調整。比如,電梯連廊的建造裝修是電梯之外的成本,增加了一部分費用;又比如,“二樓有一戶是小夫妻,沒有裝電梯的需求,所以也不參與出資。這部分費用,需要由其他業主按比例補足。”

      最后,同濟花園3幢乙單元加裝一臺電梯總費用44.3萬元,按照“誰使用,誰出錢”的原則,單元樓9戶業主根據樓層按比例分攤,每戶承擔費用在2萬元至7萬元不等。“我家在5樓,出了5萬多元,這可比換一套房子的代價小多了。”業主高燕方說。

      在周虹看來,自家單元成為常州首批成功加裝電梯的住宅樓,還要特別感謝一些人。“沒有天寧區的政策推動和社區、業委會的幫助,僅憑我們老百姓,要加裝電梯是不可能的。”他一再表達感謝之意。

      “這些電梯加裝的相關單位,都是天寧區市場監督管理局特種設備科科長張超幫我們聯系的。”他告訴記者,為了裝上一臺讓所有居民都滿意的電梯,政府、社區、居民、建造商坐到一起,大大小小的協商會開了不下10次。“政府對我們來說就像一座橋梁,沒有這座架在中間的橋梁,電梯加裝項目很難推動。”天寧區聯席會議制度的建立,也幫了大忙,“不僅簡化了審批手續,也加快了審批進度。要是讓我們挨個跑建設、房管、城管、市場監管、規劃、消防等相關職能部門,可能我們的電梯到現在還沒裝上呢。”

      記者了解到,在老小區加裝電梯試點工作中,天寧區政府建立了以市場監管局為牽頭部門的既有住宅增設電梯工作聯席會議制度,所有涉及增設電梯的相關部門都參與其中,采用一站式服務。居民申請只需要在一個窗口或者一個辦公室提供必要的材料,相關的審批手續采用內部流轉和聯席會議的方式來處理,盡量讓居民少跑路。

      此外,還通過政府談判,減少設計和專家審圖費用、減少房屋安全鑒定費用等,并協調各方資源,完成初步審查、方案設計、聯合審查、聯合驗收等環節,解決業主難以應對的重點難點問題。

      因此,加裝電梯能在同濟花園最早破冰絕非偶然。

      困境,期待更有效的溝通、更靈活的新政

      有此前已經完成的2/3業主簽字同意的基礎,大家預想中同濟花園的第二批電梯加裝進程應該更加順利。但事實并非如此,今年9月,第二批3個已經完成樓道100%簽名的單元樓進入公示階段,“只有一個順利通過,其它兩個單元樓都有一戶反對。”

      因為遭遇一兩戶反對,加裝電梯被擱置,這是常州很多小區電梯加裝過程中遇到的難題。居民呼吁政府能借鑒其它城市的經驗,更靈活地解決這個問題,“這幾年南京為了推行老舊小區增設電梯工程,連續三次出臺新政,從‘全部業主同意’到‘三分之二業主同意’,低層業主如果有不同意見,還可以邊安裝邊協調。此外,還有杭州、福州、濟南等地,實行的都是雙2/3政策,未來常州這方面是否會有松動的可能?”聚和家園居民薛永揚說,“樓道100%簽字,實際上就是最大的問題。政府能不能把好事做到底,讓手續更合理更簡化?”

      由中華人民共和國最高人民檢察院主辦的《檢察日報》近日也刊登了一篇名為《老樓加裝電梯:如何看待“否決權”》的署名文章,提出新的思路。作者認為:維護反對者的物權,并不是“一票”否決大多數人的利益,取消加裝電梯,而是采取其他措施。第一,對于影響的物權的因素采取措施加以解決,例如設法解決影響采光、噪音等問題;第二,對于采取措施后依然無法完全解決的矛盾,進行多種形式的補償,而解決矛盾的具體方式,“可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決”。

      張超同時也是天寧區既有住宅增設電梯工作聯席會議辦公室主任,在他看來,在“業主自愿、政府引導、保障安全”的原則下,還是更適合由街道社區搭平臺,通過意見協調會、政策咨詢會等多種方式,促進交流、解決矛盾,“像低層居民擔心電梯會對房屋結構、采光、環境等造成影響,我們在辦理相關審批手續前,都會要求具有資質的專業機構進行相關檢測,只有符合標準,才會獲得審批。”他同時表示,雖然規模化建設有助于降低成本,但常州對加裝電梯不下指標,條件成熟一臺加裝一臺,目的就是要確保全體業主充分協商,完全達成一致再開工。

      今年5月,《常州市既有住宅加裝電梯實施辦法(試行)》(征求意見稿)面向社會公開征求意見,其中,對電梯安裝的要求、出資的方式、審批的程序等,都做了非常明確的規定。目前,《辦法》已經結束意見征集,進入新一輪論證推進中,并有望在年內正式發布。相信《辦法》的出臺,會讓這漫漫的“電梯”之路有個更為光明的前景。

      (記者 吳潔)

      相關鏈接1:快問快答

      哪些小區可以加裝電梯?

      業內人士告訴記者,判斷建筑物能否加裝電梯一般包括以下幾點:房屋主體結構是否能夠承受加裝電梯的外力,電梯運行的井道挖掘是否破壞了老小區的地下管道,電梯井道是否影響建筑的逃生通道、消防通道等等。

      僅從這幾點來說,常州就有很多老小區硬件不達標。“辦公室目前收到上百個加裝電梯申請書,可現場勘查至少有三分之一不符合加裝電梯要求。”張超說,勘查現場時經常遇到這棟樓可以裝電梯,而旁邊一棟因占用消防通道、不符合城市規劃要求、嚴重影響日照等原因無法加裝電梯。

      電梯的后續維護保養怎么辦?

      與常規電梯一樣,每臺增設電梯都有一個唯一的編號并統一納入常州市電梯應急救援119平臺進行管理,特檢機構每年都會對電梯進行定期檢驗。

      電梯的后續保養維修費用仍然按照電梯安裝時一樣,由業主自籌,并沿用此前的分攤比例。周虹做過功課,“第一年是免費的。以后,每年一次的檢測費在1000多元,每年的常規保養約在3000-4000元上下,大家分攤還是可以接受的。”此外,他們還做了一些靈活的調整,“比如5樓有戶居民平時不住,那我們也不用他交錢。”

      相關鏈接2:六種老小區更容易成功裝電梯

      2017年,杭州《都市快報》搜集了全國各地加裝電梯的成功案例,經歸納整理,從中找出了老小區更容易裝成電梯的幾個條件。

      1、一樓架空或是商鋪、樓層較高的

      因為氣候原因,福州一樓基本都是架空層,只有極少數房子因為采光、樓間距等問題,一樓直接接觸地面。而且福州的房子普遍都有8樓或7樓,樓上人家多,同意裝電梯的就更多,很容易達到“三分之二”。

      2、鄰居之間知根知底關系融洽的

      為什么全國絕大部分加裝成功的電梯,都集中在福州?福州規劃局工作人員介紹,福州加裝了一千多臺電梯,八成以上都是一個單位的宿舍樓,既是鄰居又是單位老同事。還有另外一點也蠻重要,福州老小區的房子,轉手出去的不多。

      3、補貼政策更到位的

      福州市之前加裝電梯成功的,八成以上是省直機關宿舍或單位宿舍,而省直機關單位宿舍樓加裝電梯有補貼,是電梯加裝費用的2/3,普通單位宿舍,根據單位和業主情況,也有一定補貼。

      南京市相關規定,2000年以前的既有住宅(除商品房外),最高可補貼20萬元。

      4、低層住戶不出錢甚至給補貼的

      福州市規定,加裝電梯一樓二樓住戶不分攤費用。南京市規定,一樓住戶可以拿到補償。

      南京臺城花園4幢,一樓二樓住戶不僅不用出錢,政府還補償給他們電梯樓道出入口一定平方面積,一樓還可以拿到2萬塊補償款。有的還有停車位相關優惠。

      5、執行2/3業主同意的

      2012年,福州市要求加裝電梯的單元必須100%的業主同意,后來因為成功率很低,2013年后改成“2/3業主同意,100%的業主沒有反對”。隨后,福州為了簡化手續,對加裝電梯進行備案制而不是審批制,把加裝電梯視為對原有建筑垂直交通的補充和優化,從政策上放低門檻。

      6、齊心協力鍥而不舍努力爭取的

      記者發現,大量小區在征求住戶意見時,都遇到了反對的聲音。

      上海延安西路150弄,美麗園社區華怡園小區,1號樓業主全部同意安裝電梯,沒想到隔壁3號樓大部分業主反對,說加裝的電梯可能影響他們的采光。后來社區共建聯合會挨家挨戶上門,協調會開過不下十幾次,了解-計算-說服-不同意-了解-計算-說服……直到同意。

      福州有個小區裝電梯,有住戶不同意,樓上鄰居幾乎每個人都去她家“拜訪”過,后來連單位老領導都被請來協調。

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    責編:王珊蓉  編輯:繆雯潔
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